Une SARL est une société à responsabilité limitée. Il s’agit d’une structure commerciale hybride disponible aux États-Unis qui combine les avantages d’un partenariat avec les protections de responsabilité offertes par une société. C’est pourquoi de nombreux propriétaires examinent cette structure d’entreprise lorsqu’ils réfléchissent à la manière dont ils souhaitent structurer leurs finances autour d’un bien locatif.
Environ 2,4 millions d’entreprises aux États-Unis sont actuellement identifiées comme une LLC. La structure a été proposée pour la première fois il y a plus de quatre décennies dans le Wyoming et s’est développée plus rapidement que tout autre type d’entreprise depuis.
La LLC d’aujourd’hui peut avoir un ou plusieurs membres, terme utilisé pour décrire les propriétaires de l’entreprise. Un membre peut être une personne physique ou une autre entreprise. Sauf disposition contraire de la loi, les SARL n’ont aucune limite quant au nombre de membres associés à l’entreprise.
Si vous envisagez de louer une propriété ou si vous souhaitez explorer de meilleures protections financières pour vous et votre famille, voici les avantages et les inconvénients de l’utilisation d’une LLC pour examiner les propriétés locatives.
Liste des avantages d’utiliser une SARL pour un bien locatif
1. Former une LLC vous aidera à protéger vos biens personnels.
Si les propriétés locatives font partie de votre portefeuille d’investissement, l’une de vos exigences de base est de fournir une propriété conforme au code. Si cela ne se produit pas pour une raison quelconque (même si ce n’est pas de votre faute), alors le locataire de la propriété peut vous poursuivre pour les conditions présentes. Tout procès dans lequel vous nommez qui mettra vos biens personnels en danger s’ils ne sont pas constitués en société à responsabilité limitée avec vos biens.
Sous le format LLC, seuls les actifs de votre entreprise seraient attaqués si quelqu’un vous poursuivait en justice.
2. Il existe des avantages fiscaux disponibles pour le format LLC.
Une société à responsabilité limitée aux États-Unis se voit proposer une option fiscale. Vous pouvez choisir de transférer ou de payer des impôts en tant que société. Cela signifie que vous pouvez l’installer là où l’entreprise ne paie pas d’impôts, car le revenu tiré de l’immeuble locatif devient le vôtre. Depuis 1988, les États-Unis taxent les SARL comme s’il s’agissait de sociétés de personnes, même si elles offrent une protection des biens personnels contre la responsabilité.
3. Les produits d’assurance responsabilité civile ont des limites de police.
En dehors de la structure LLC pour les investissements immobiliers, les propriétaires ont la possibilité de souscrire une assurance responsabilité civile pour protéger leurs biens personnels. En achetant une police, vous bénéficiez d’un avantage sur la structure de l’entreprise car vous économisez du temps et de l’argent, car vous n’êtes pas tenu de déposer des documents officiels dans votre juridiction. Cependant, il est essentiel de se rappeler que toutes les polices d’assurance ont des limites maximales qui sont payées. Si un événement est financièrement préjudiciable à quelqu’un au-delà de ces limites, vous pourriez toujours être poursuivi, avec vos biens personnels en danger, pour le reste du coût.
4. La flexibilité de gestion est autorisée au sein de la structure LLC.
Lorsque vous structurez votre entreprise de location de biens en tant que SARL, même s’il ne s’agit que d’une propriété, vous disposez d’une flexibilité avec la structure de gestion de votre entreprise. Vous pouvez faire participer tous les membres à la prise de décision quotidienne de l’entreprise ou les gestionnaires désignés qui prennent ces décisions pour vous. Si vous n’êtes pas familier avec les avantages et les risques des propriétés locatives, cette structure d’entreprise vous permet d’embaucher des personnes qui connaissent les responsabilités sans engager le travail d’une agence de gestion immobilière locale.
Dans la plupart des États, votre LLC sera gérée par des membres par défaut, à moins que vous n’indiquiez dans vos déclarations que vous avez l’intention d’embaucher des gestionnaires.
5. Il est bon marché et facile de démarrer une SARL.
Bien qu’il y ait plus d’exigences administratives avec une LLC par rapport à une société de personnes ou à une entreprise individuelle, il est plus facile de demander cette structure d’entreprise que de créer une société S ou une société C. De nombreux États ont des frais de dépôt de 500 $ ou moins. démarrage initial de l’entreprise. En Arizona, les frais de dépôt peuvent être aussi bas que 50 $. Chaque État est légèrement différent dans ses coûts et ses exigences, alors assurez-vous de revoir chaque étape du processus de création d’une entreprise pour savoir ce que l’on attend de vous.
6. Le paiement n’est pas limité aux propriétaires de LLC.
Lorsque vous utilisez la structure LLC pour un bien locatif, il n’y a aucune restriction sur la façon dont l’entreprise paiera chaque propriétaire. Les membres peuvent être payés plus ou moins que les capitaux propres qu’ils possèdent dans l’entreprise. Cette structure permet à chaque membre de recevoir moins ou plus d’amortissements ou de remboursements en fonction des besoins individuels. La seule exception à cet avantage est la LLC à propriétaire unique, qui offre la fonction de transfert qui permet de toute façon d’envoyer tous les bénéfices au propriétaire.
7. Vous pouvez déduire les primes d’assurance-maladie dans le cadre de cette structure d’entreprise.
Si les biens locatifs sont votre principale source de revenus, vous êtes autorisé à déduire tous les frais d’assurance maladie que vous payez pour vous et votre famille. Le montant autorisé avec cet avantage est basé sur la part au prorata des bénéfices nets réalisés par l’entreprise. Tous les gains au sein de la LLC comptent comme un revenu gagné. Chaque membre qui gagne un revenu via la LLC est éligible pour profiter de cet avantage unique.
8. Vous êtes autorisé à apporter des actifs à l’entreprise.
Les propriétaires peuvent apporter des actifs à la LLC, même si la principale raison de la création de la société était de gérer des biens. Vous êtes autorisé à apporter du capital à l’entreprise. Les prêts personnels de votre compte au compte LLC sont également autorisés. Il existe plusieurs manières différentes pour les membres individuels d’investir de l’argent dans l’entreprise, puis de le retirer sous forme de remboursement de prêt. Un intérêt raisonnable est même autorisé lors du remboursement d’un prêt personnel consenti à votre LLC.
9. Les propriétaires de LLC ne sont pas toujours tenus d’être citoyens américains.
Cet avantage ne s’applique pas toujours, alors vérifiez auprès de votre juridiction avant d’inclure des investisseurs étrangers dans votre structure de propriété. Lorsqu’elle est autorisée, votre LLC permet aux propriétaires étrangers de faire partie de sa structure commerciale. Cela facilite l’obtention d’investissements étrangers pour vos propriétés locatives, tandis que vos investisseurs ont moins de barrières à l’entrée sur le marché. Les membres étrangers ont le droit de voter en tant que propriétaires actifs de la LLC.
10. Il y a moins d’exigences administratives annuelles associées à une LLC.
Lorsque vous formez une LLC pour gérer des propriétés locatives, votre juridiction gouvernante exige certaines formalités administratives annuelles pour maintenir l’activité. Vous n’êtes pas chargé de documenter les assemblées d’actionnaires ou de fournir les procès-verbaux du conseil dans le cadre du processus de renouvellement ou d’autorisation. Tant que vos statuts suivent les attentes locales, vous pourrez peut-être indiquer qui a le droit de vote et qui ne fait pas partie de votre structure.
11. Les SARL à membre unique sont possibles.
Si vous êtes un propriétaire unique, la LLC à membre unique pour vos propriétés locatives est une idée à considérer. Elles n’offrent pas la même légitimité commerciale que les autres structures, mais sont plus faciles à entretenir avec pour la plupart les mêmes avantages et inconvénients. Les protections accordées à la LLC ont tendance à fonctionner à l’envers sous cette structure. Les obligations personnelles du propriétaire n’affectent pas l’entreprise, mais s’il ne tient pas de livres séparés pour l’entreprise, un tribunal peut décider de ne pas protéger ses biens personnels des transactions commerciales.
12. L’acquisition d’une propriété par l’intermédiaire de la LLC offre des avantages à considérer.
Si vous achetez de nouvelles propriétés locatives par l’intermédiaire de l’entreprise, vous pouvez avoir accès à des protections de propriété supplémentaires. Ce serait l’entreprise, et non vos biens personnels, qui contrôlerait la propriété. Si quelque chose se produit, vous pouvez bénéficier d’une plus grande protection contre les poursuites ou les problèmes externes. Votre entreprise serait responsable de l’entretien et de l’entretien de la propriété, tandis que vous pourriez profiter des gains en capital qui se produisent au fil du temps avec la location.
13. Chaque propriété peut être gérée par sa propre LLC.
Pour les propriétaires qui cherchent à avoir le plus haut niveau de protection de séparation possible, vous pouvez incorporer chaque propriété locative en tant que sa propre LLC. En faisant cela, vous serez en mesure d’isoler chaque propriété des réclamations potentielles en responsabilité générées sur une autre propriété. Le procès n’affecterait qu’un seul bien.
Bien entendu, les coûts administratifs et les exigences du maintien simultané de plusieurs SARL seraient considérables. C’est pourquoi la plupart des propriétaires choisissent de ne pas rechercher cet avantage spécifique lorsqu’ils utilisent une LLC pour leurs propriétés locatives.
Liste des inconvénients de l’utilisation d’une SARL pour un bien locatif
1. Il existe des limites aux protections fournies par une LLC.
Si votre LLC apparaît dans un procès impliquant votre propriété, le juge a le pouvoir de décider que la structure de l’entreprise ne protège pas vos biens personnels. Bien que ce problème s’applique lorsque vous ne séparez pas les livres d’affaires de vos dossiers personnels ou que vous avez mené des affaires de manière frauduleuse, il n’est pas protecteur à 100 %. Cet inconvénient est souvent appelé « percer le voile corporatif ».
2. Vous devez payer l’impôt sur le travail indépendant pour les revenus transférés.
Étant donné que la structure fiscale par défaut d’une LLC est similaire à celle d’un partenariat, ses membres qui travaillent pour l’entreprise doivent payer l’impôt sur le travail indépendant aux États-Unis. Cela signifie que chaque membre est personnellement responsable de la part de l’employeur des retenues Medicare / Medicaid et de la sécurité sociale qui sont requises avec chaque chèque de paie. Le montant imposé serait basé sur le bénéfice net total de l’entreprise.
Les propriétaires ont la possibilité d’être imposés en tant que société, ce qui limiterait ce problème en payant des impôts sur la rémunération réelle au lieu de leurs revenus avant impôt.
3. Il y a des questions liées à la rotation des membres à considérer.
Une LLC est comme une société de personnes ou une entreprise individuelle dans la mesure où la continuité peut être un problème pour certains propriétaires. Si vous êtes l’unique propriétaire de la LLC et que quelque chose vous arrive, l’État où réside votre entreprise exigera la dissolution de l’entreprise. Cela signifie que votre famille devra régler ses dettes commerciales et fermer ses comptes avant de pouvoir démarrer une nouvelle entreprise pour gérer ses propriétés.
Vous pouvez éviter certains problèmes de continuité en tant que couple marié en étant copropriétaire de la LLC. Cependant, même dans ce cas, vous devrez peut-être dissoudre la première société avant d’en créer une seconde pour continuer à faire des affaires.
4. Vous n’êtes pas autorisé à émettre des actions pour votre entreprise.
Sous la structure d’une société à responsabilité limitée, vous n’êtes pas autorisé à lever des fonds en émettant des actions dans votre entreprise. Le capital social disponible dans la société est basé sur ses statuts initiaux. Chaque membre se voit attribuer une partie de l’entreprise sur la base de ce document. Elle ne peut être cédée à quelqu’un d’autre car elle n’a pas la même valeur qu’une action sociale. Vous n’êtes pas autorisé à acheter les actions de qui que ce soit, à vendre les vôtres ou à les échanger.
5. La LLC n’est pas tenue de payer un salaire.
La plupart des SARL sont conçues comme des organisations de transfert pour indemniser leurs propriétaires, en particulier les entreprises individuelles, avec les bénéfices nets réalisés. Cela élimine cet inconvénient pour la plupart des propriétaires qui utilisent la structure pour gérer des immeubles locatifs. Lorsque les paiements sont envoyés aux propriétaires, la structure fiscale traite cette action comme une traite sur le compte. Cela signifie que cela ne compte pas dans le revenu d’entreprise comme il le ferait pour une société S ou une société C. Étant donné que vous n’êtes pas autorisé à déduire les coûts des salaires, votre impôt à payer pourrait être plus élevé dans des circonstances spécifiques.
6. En règle générale, des frais de dépôt annuels sont requis pour maintenir le statut de votre entreprise.
La plupart des entités gouvernementales exigent que les SARL en exploitation soumettent un avis de renouvellement annuel dans le cadre de leurs responsabilités de maintenance administrative. La plupart des États des États-Unis maintiennent les frais de renouvellement proches des frais de constitution initiaux. Cependant, il existe quelques exceptions, car certains États facturent 1 000 $ ou plus pour garder les affaires ouvertes. Si vous avez eu une année difficile avec vos propriétés locatives et que l’argent est serré, cette responsabilité annuelle pourrait vous obliger à vous endetter encore plus.
7. Vous aurez besoin d’une LLC distincte pour chaque état dans lequel vous avez un bien locatif.
L’incorporation de LLC n’est valable que pour l’État d’origine de votre résidence principale. Si vous possédez des biens dans plusieurs États, vous devez demander à former une société à responsabilité limitée dans chaque État dans lequel vous souhaitez vous protéger. Sans dépôts multiples, toute personne autre que votre pays d’origine pourrait avoir accès à vos finances et à vos biens personnels si vous devenez créancier.
Vous devez également établir une adresse commerciale pour votre LLC dans chaque État dans lequel vous faites des affaires. L’adresse du bien locatif ne compte pas, sauf si vous avez un bureau à cet endroit. Dans le cadre des statuts constitutifs, il vous sera demandé de désigner une partie spécifique pour recevoir des communications en votre nom pour mener des affaires. Pour une opération multi-états, une société pourrait être une meilleure structure à considérer si vous voulez éviter certains de ces problèmes logistiques.
8. Il y a plus de responsabilités fiscales à considérer.
Que vous choisissiez une option d’impôt sur les sociétés ou sur les transferts, les exigences administratives d’une LLC sont plus élevées que celles d’autres structures d’entreprise. Vous pouvez obtenir les mêmes avantages qu’une entreprise individuelle ou une société de personnes, mais vous avez toujours besoin d’une déclaration de revenus distincte pour l’entreprise, ce qui n’est pas toujours nécessaire dans d’autres structures. Aux États-Unis, une LLC utilise le formulaire 1065 lorsqu’elle transfère des revenus à ses propriétaires. Ensuite, les formulaires K1 doivent être distribués à chaque membre, indiquant les responsabilités fiscales individuelles pour l’année.
Selon l’endroit où vous enregistrez la LLC pour gérer les propriétés, des taxes de franchise, des taxes d’accise ou les deux peuvent également s’appliquer à cette entreprise.
9. Les SARL ont du mal à lever des capitaux, tout comme les partenariats et les entreprises individuelles.
Étant donné que les propriétaires ne peuvent pas acheter, vendre ou échanger des actions de l’entreprise, les investisseurs hésitent à investir des capitaux dans cette structure d’entreprise. Vous serez responsable des fonds nécessaires à l’achat ou à l’entretien des propriétés locatives dont vous avez la garde. Bien que les produits de crédit soient plus disponibles puisque la structure juridique de cette activité est reconnue, les capitaux externes sont rares.
Dans le cas peu probable où vous auriez plus d’une poignée de propriétaires associés à votre entreprise, une présentation S-corp vous donnera un meilleur accès au capital. Si vous atteignez plus de 100 membres, une présentation C-corp offrira plus d’opportunités de lever des capitaux par rapport à la LLC.
10. Une SARL unipersonnelle est confrontée aux mêmes structures fiscales qu’une entreprise individuelle.
Une LLC à membre unique peut choisir de payer des impôts en tant qu’organisation si elle le souhaite. Ils peuvent également choisir de s’imposer en tant que propriétaires uniques. Dans la deuxième option, même si vous tenez des livres séparés pour réduire votre responsabilité, les impôts que vous déclarez figurent toujours sur la déclaration personnelle. Cette structure crée suffisamment de complications lorsque des propriétés locatives sont également impliquées qu’un fiscaliste sera probablement nécessaire.
Les avantages et les inconvénients de l’utilisation d’une LLC pour un bien locatif n’en valent souvent pas la peine par rapport aux risques encourus par le propriétaire moyen. Une SARL offre un avantage clé : la protection probable des actifs personnels lorsque l’entreprise est citée dans une action en justice. Pour quelqu’un avec de gros actifs, le faible coût de constitution en vaut la peine pour les protections fournies. Si vous ne possédez qu’une seule propriété, le casse-tête de la paperasse supplémentaire peut ne pas en valoir la peine.
