Un don de capital se produit lorsqu’il y a vente d’une maison à un membre de la famille ou à quelqu’un avec qui le vendeur a une relation étroite. Le résultat crée un prix qui est souvent nettement inférieur à la valeur marchande actuelle de la propriété. Quelle que soit la différence entre la valeur marchande et le prix de vente réel de la maison, ce montant en résulte.
Pour qu’un don d’équité se produise, toutes les parties impliquées dans la vente doivent signer une lettre indiquant qu’il s’agit du résultat souhaité. Les vendeurs doivent faire inspecter leur maison ou leur propriété par un professionnel local certifié pour que cette offre soit valide. La valeur estimative de la maison, ainsi que le prix de vente, doivent être enregistrés dans la documentation officielle. Ensuite, une deuxième lettre de règlement est également requise à la clôture.
Il y a plusieurs avantages à considérer lorsqu’on offre cette opportunité à quelqu’un, mais il y a des conséquences financières qui peuvent survenir et qui pourraient affecter le bien-être de l’acheteur lorsque vient le temps de produire sa déclaration de revenus à la fin de l’année. Les vendeurs peuvent également avoir des problèmes de gains en capital à considérer.
Voici les avantages et les inconvénients du don en capital à revoir avant de finaliser la transaction.
Liste des avantages d’un don en capital
1. Certaines personnes non apparentées peuvent bénéficier d’un don en capital.
Il y a des moments où un prêteur offrant un don de capital n’a pas besoin d’être lié à l’emprunteur de quelque façon que ce soit. Cette exception s’applique tant qu’il existe un programme de logement raisonnable en vigueur tel que décrit par la FHA aux États-Unis. Il serait de la responsabilité du HOC (Homeownership Center) d’annuler les restrictions de don ou le crédit de capital dans cette circonstance. Il existe actuellement 4 bureaux HOC aux États-Unis : Atlanta, Denver, Philadelphie et Santa Ana.
2. Relativement peu de conséquences fiscales s’appliquent.
Pour l’exercice 2018, l’exclusion annuelle de l’impôt sur les dons était de 15 000 $. C’était 1000 $ de plus que l’année précédente. Ce montant est ce que vous pouvez donner à une personne au cours de cette année d’imposition sans payer d’impôt sur elle. Vous n’aurez jamais à payer d’impôt sur les dons égaux ou inférieurs au montant annuel d’exclusion.
Il existe également une exemption à vie qui est passée à 11,2 millions de dollars en 2018. Si votre don en capital dépasse la limite annuelle, vous devez déclarer le montant à l’IRS. Cela ne signifie pas que vous le paierez immédiatement, car les règles actuelles stipulent que la déduction provient de votre exonération à vie. Cette structure permet d’éviter bon nombre des anciennes complications fiscales liées à cette transaction.
Vous devrez déclarer le don sur le formulaire 709 lorsque vous produisez vos impôts. La plupart des logiciels fiscaux ne préparent pas ce formulaire pour vous.
3. Un don en capital peut être utilisé comme mise de fonds sur une propriété.
L’un des plus gros obstacles pour les acheteurs d’une première maison est la disponibilité d’un acompte. Si vous n’avez pas assez d’argent en main pour respecter les conditions d’une hypothèque traditionnelle pour la propriété en question, votre famille peut alors vous offrir un don d’équité pour réduire ce problème. Certains acheteurs peuvent même ne pas avoir besoin d’un acompte. Cette option est plus facile si vous pouvez compléter la transaction sans l’aide d’un courtier immobilier.
4. Vous permet d’acheter une propriété en laquelle vous pouvez avoir confiance.
Lorsque vous achetez une maison à un proche (généralement vos parents), vous n’avez plus besoin de coordonner votre transaction avec des personnes qui pourraient avoir des horaires inflexibles. C’est un peu plus facile quand on commence à penser au temps qu’implique une transaction immobilière. Bien que vous soyez responsable des problèmes futurs de la maison et de la possibilité d’une réunion de famille gênante, c’est un moyen plus facile d’accéder à une propriété en tant que premier acheteur sans passer par beaucoup d’obstacles.
5. Un don de capital peut annuler le besoin d’une assurance hypothécaire privée.
Si vous ne parvenez pas à verser une mise de fonds de 20 % sur une maison, le prêteur hypothécaire exigera généralement qu’une assurance hypothécaire privée fasse partie du montage financier. PMI donne au prêteur une couche de protection supplémentaire dans le cas où quelque chose se produirait et que vous ne puissiez pas effectuer de paiements sur votre propriété pour une raison quelconque. Ce coût peut ajouter 10-20% à votre coût mensuel chaque mois. Le fait d’avoir un don de valeur nette disponible peut réduire ou éliminer ce besoin, car le montant peut être intégré à votre mise de fonds sur votre nouveau prêt hypothécaire.
6. Cela peut vous aider à obtenir un meilleur taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire.
Un don d’équité se traduira généralement par un prêt immobilier qui nécessite moins de financement par emprunt de la part du prêteur. Comme il y a une plus petite quantité impliquée, les niveaux de risque pour le fournisseur sont également réduits. Cela signifie que vous pouvez bénéficier d’un taux d’intérêt très compétitif sur votre offre de prêt hypothécaire, même si votre crédit est moins que stellaire. Vous pouvez également éviter les risques d’un prêt hypothécaire à taux variable pour entrer dans la maison, et vous connaissez déjà (ou devriez connaître) les avantages de la propriété, puisqu’elle appartient à un membre de la famille.
7. Les bénéficiaires d’un don en capital n’ont généralement pas à se soucier des impôts sur les dons.
Lorsque vous recevez un don en capital, vous n’avez généralement pas à vous soucier d’impôt sur les dons lors de la production de vos déclarations à la fin de l’année. Selon le montant en cause, certains ménages peuvent se retrouver face à un problème de plus-values pouvant affecter leur rendement. Tous les cadeaux sont considérés comme imposables, mais les lois prévoient plusieurs exclusions qui peuvent grandement vous aider. Avant de finaliser cette transaction, vous voudrez qu’un fiscaliste examine la documentation.
8. Peut être utilisé pour la pleine valeur de la maison.
La plupart des subventions d’équité impliquent un montant raisonnable entre la valeur estimative d’une maison et le prix final. Votre propriété peut être évaluée à 400 000 $, mais vous souhaitez la vendre à votre petit-fils pour 350 000 $. Cela créerait 50 000 $ en don d’équité. Ce qui vaut la peine de noter, c’est que votre don d’équité peut être de n’importe quel montant qui implique la valeur de l’immobilier, en supposant qu’il n’y ait pas d’hypothèque active. Vous pouvez offrir la totalité des 400 000 $ en don de capital si vous n’avez pas dépassé les exclusions de dons à vie actuellement publiées par l’IRS.
Liste des inconvénients d’un don en capital
1. Un don en capital ne peut pas s’appliquer à tout le monde.
Lorsque vous envisagez un don de capital pour votre propriété, l’emprunteur doit avoir une relation de type familial avec le prêteur. Ce lien doit avoir une sorte de statut juridique qui peut être fourni à la transaction avec des preuves, telles qu’un certificat de mariage, un certificat de naissance ou des documents d’adoption. Bien qu’il existe quelques exceptions pour les jeunes mariés qui entrent dans la famille, la plupart des prêteurs doivent avoir des antécédents de longue date pour que cette option d’achat reçoive l’approbation finale.
2. La propriété ne doit pas avoir d’hypothèque existante.
Un don de capital n’est pas possible selon les règles actuelles des États-Unis lorsqu’il y a une hypothèque sur la propriété. La totalité de la dette sur la maison doit être payée avant que cette option puisse être utilisée pour transférer l’acte. Cela peut être problématique pour certains ménages qui sont encore à quelques années de payer leur hypothèque fixe de 30 ans. Dans cette situation, la maison devrait être vendue à sa juste valeur marchande pour que le transfert ait lieu, à moins que les vendeurs n’offrent le montant de paiement présenté par leur prêteur.
Si vous avez le temps de terminer cette transaction, votre famille pourrait refinancer l’hypothèque pour ajouter votre nom au titre de la maison. Ensuite, vous effectueriez les paiements pendant que vous y vivriez pendant les 12 à 24 prochains mois. Ensuite, vous pourriez faire un autre refinancement qui enlèverait le titre aux autres membres de la famille. Il y aurait également une option pour extraire de l’argent de la propriété en utilisant cette méthode.
3. Vous devez toujours être admissible à une hypothèque avec un don de capitaux propres.
Même si un don de capitaux propres est suffisamment important pour que vous n’ayez pas à vous soucier d’un acompte en tant qu’acheteur, il est toujours nécessaire de se qualifier pour un prêt hypothécaire traditionnel. Si votre pointage de crédit est mauvais, il se peut que vous ne puissiez rien faire à ce stade pour forcer la vente. Vous devriez travailler pour augmenter votre pointage de crédit en éliminant vos dettes, en effectuant plus de paiements à temps ou en attendant qu’une faillite récente commence à vieillir sur votre rapport. Les prêteurs doivent traiter tout le monde de la même manière lorsqu’ils demandent un prêt, quel qu’en soit le montant.
4. Un don de capital pourrait réduire la valeur du bien.
Si vous possédez une propriété évaluée à 400 000 $, il y a de fortes chances que les autres maisons de votre quartier se vendent pour quelque chose de similaire. Offrir un rabais aux membres de votre famille par le biais d’un don de capital pourrait aider vos proches, mais cela pourrait également affecter les prix des maisons dans tout le quartier. Cela pourrait également affecter la valeur de votre maison. Bien que cet impact soit mineur, une forte décote pourrait causer des problèmes financiers pour les transactions futures dans la région.
Le pour et le contre d’un don en capital doivent être soigneusement pesés car il peut y avoir divers problèmes de succession, problèmes juridiques et situations fiscales qui doivent être pris en compte dans cette transaction. Si vous achetez la maison d’un parent, vous devriez également penser aux problèmes de valeur avec vos frères et sœurs. Demandez toujours l’avis d’un avocat professionnel avant de conclure une transaction comme celle-ci pour vous assurer qu’aucune mauvaise surprise ne vous attendra à la fin de l’exercice.
